二手房买卖合同纠纷常见法律问题（一）：kaiyun.cn

本文摘要：二手房交易市场，由于交易主体多为自然人，房屋买卖交易时间宽，交易程序更为简单，交易价格低，市场波动大，交易纠纷经常再次发生。二手房交易市场主要不会产生哪些纠纷?各市场交易主体又如何回避交易风险呢?总结分析几种少见的二手房交易合同纠纷类型，可供交易中参照。

二手房交易市场，由于交易主体多为自然人，房屋买卖交易时间宽，交易程序更为简单，交易价格低，市场波动大，交易纠纷经常再次发生。二手房交易市场主要不会产生哪些纠纷?各市场交易主体又如何回避交易风险呢?总结分析几种少见的二手房交易合同纠纷类型，可供交易中参照。

一、 房价下跌过慢，卖家撕毁引起纠纷房地产交易市场，房价快速增长过慢，卖家撕毁现象时有发生，有些卖家为了逐利 ... 二手房交易市场，由于交易主体多为自然人，房屋买卖交易时间宽，交易程序更为简单，交易价格低，市场波动大，交易纠纷经常再次发生。二手房交易市场主要不会产生哪些纠纷?各市场交易主体又如何回避交易风险呢?总结分析几种少见的二手房交易合同纠纷类型，可供交易中参照。一、 房价下跌过慢，卖家撕毁引起纠纷 房地产交易市场，房价快速增长过慢，卖家撕毁现象时有发生，有些卖家为了逐利，自由选择分担适当违约责任而解除合同。

作为买方，如果早已签定了《房屋买卖合约》，可以拒绝之后履行合同，或者解除合同，依据合约的誓约，拒绝卖家缴纳违约金，如果违约金足以填补房屋下跌的损失，还可以主张赔偿金。买方如主张解除合同，如何证明损失呢?依据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不合乎誓约，给对方导致损失的，损失赔偿额应该相等于因债权人所导致的损失，还包括合约遵守后可以取得的利益，但不得多达违背合约一方议定合约时预见或者应该预见的因违背合约有可能导致的损失”，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合约纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“人民法院要准确确认举证责任，违约方对于违约金誓约过低的主张分担举证责任，非违约方主张违约金誓约合理的，亦不应获取适当的证据”，即守约方需提交证据证明可得利益损失(还包括居间酬劳损失、涉嫌房屋下跌差价等)，有助法院确认守约方的损失，买方可申请人法院登录评估机构对涉嫌房屋的市场溢价展开评估。作为买方，可根据案件具体情况自由选择必要的诉讼策略。明确而言，如果缴纳定金数额较小，违约金誓约较高，可以依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的说明》(以下全称买卖合同司法解释)第二十六条之规定主张违约金+定金一倍归还;如果定金数额较大，可以依据买卖合同司法解释第二十八条之规定主张定金双倍归还+赔偿损失。

二、 购房政策引起的纠纷 二手房交易周期较长，在此过程中，政策的变化不会影响交易市场的平稳，出租汽车政策不会造成早已交易但仍未过户的房屋无法过户，限贷政策不会造成早已签定房屋买卖合约和缴纳首付款的买方无法通过银行贷款来缴纳剩下房款。出租汽车政策地域性较强，且各省份、地区实行力度差异较小，就重庆而言，出租汽车力度较小，未大量经常出现由于出租汽车政策造成买受人失去购房资格而引起纠纷的案例。

在其他出租汽车力度较小的地区，此类案件时有发生，因此，一些省份、地区针对此种情况实施了适当政策，如2011年北京高院《关于处置牵涉到住房出租汽车政策的房屋买卖合约纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条，2012年上海高院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的答案》第二条、第三条，广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》。基本上，各地裁判思路大同小异，出租汽车从宽，限贷依法。在买方没罪过及其他债权人的情形下，因出租汽车造成合约无法继续履行的，买受方可以主张解除合同，并拒绝归还已付的房款和定金，需要分担适当的赔偿金责任。如果是因为限贷造成合约无法继续履行，则要区分情况，如合约否誓约贷款买房，否派套房，买方因限贷要解除合同将遭遇更加多障碍。

三、因户口问题引发的纠纷 户口虽然不影响房产交易，但不会影响买家落户，如果买家卖的是“学区房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要展开详尽理解，对卖家户口迁离时间要有具体的誓约，否则如卖家如期不迁离户口将不会伤害买家的权益。作为买方，可以采行以下方式对卖方展开约束： (1)可以在买卖合同中誓约卖家逾期迁入户口的违约金，按照逾期迁离的时间缴纳适当的违约金数额，这在一定程度上可以防止卖家迟延迁户的风险。

(2)可将迁离户口作为缴纳尾款的前提条件.誓约缴纳尾款前，卖家不应将户口迁离，否则可以不付尾款，还可以追究责任卖家违约责任。(3)誓约逾期不迁户的单方解除权。

对于出售学区房的买方来说，落户沦为合约目的，因此，此种情况下可誓约如果卖家逾期不迁户口造成合约目的无法构建，买家可以中止买卖合同并追究责任卖家违约责任。以上仅有为二手房交易中三种少见的交易合同纠纷，由于个案情况纷繁复杂，本文无法涵括所有细节。各方市场主体在展开房屋等大宗交易时，不应强化法律意识，适当时向律师等专业人士咨询，合理设计交易结构，规范交易流程，防止交易风险。

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